【資料來(lái)源于國(guó)新辦發(fā)布會(huì)、澎湃新聞、新京報(bào)、界面新聞、每日經(jīng)濟(jì)新聞】

現(xiàn)房銷售真的要來(lái)了。日前，河南信陽(yáng)市住建局印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）批前公示》，要求“新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”，此消息引發(fā)廣泛熱議。

此外，近期盛傳“我國(guó)正考慮對(duì)全國(guó)住房銷售方式進(jìn)行重大改革”。

河南信陽(yáng)官宣“一律實(shí)行現(xiàn)房銷售” 業(yè)內(nèi)：有些城市做不到

據(jù)信陽(yáng)住建局《批前公示》指出，按照“新老有別”的原則，對(duì)已取得施工許可證的項(xiàng)目，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條等規(guī)定，“投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”時(shí)可申報(bào)商品房預(yù)售許可；或按照《河南省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條第四款規(guī)定“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，申報(bào)商品房預(yù)售許可。

最重要的是，《批前公示》明確，文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。根據(jù)《批前公示》，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。嚴(yán)格落實(shí)使用自有資金購(gòu)地，開(kāi)發(fā)公司需具備與項(xiàng)目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質(zhì)等級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。信陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1~3月，全市商品房銷售面積下降0.5%；銷售額增長(zhǎng)1.1%，商品房待售面積增長(zhǎng)8.5%。

5月13日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向媒體每日經(jīng)濟(jì)新聞表示，此次信陽(yáng)政策的出發(fā)點(diǎn)非常清晰，就是做好三項(xiàng)工作，即化風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存、控增量，其中最重要的就是化風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度看，要精準(zhǔn)理解化風(fēng)險(xiǎn)的含義。嚴(yán)躍進(jìn)表示，觀察本輪現(xiàn)房模式的推進(jìn)，有一個(gè)非常重要的歷史背景，就是過(guò)去的爛尾樓事件和房企債務(wù)違約事件，尤其是2022年的“停工斷貸”，影響很大。河南當(dāng)時(shí)此類事件比較多，信陽(yáng)等城市也出現(xiàn)了較多案例。此次信陽(yáng)將“一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”，雖然就簡(jiǎn)單的一句話，但能看出來(lái)并非隨意一提，相關(guān)部門也應(yīng)該對(duì)這句話所產(chǎn)生的發(fā)酵效應(yīng)有足夠評(píng)估，本質(zhì)上就是立足新形勢(shì)，積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售。

有河南房地產(chǎn)從業(yè)者通過(guò)微信向每經(jīng)記者表示：“河南市場(chǎng)差異較大，有些城市做不到現(xiàn)房，房子基本賣不掉，一些開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目是封頂以后才開(kāi)售的?！?/p>

傳中國(guó)正考慮在全國(guó)范圍內(nèi)推廣現(xiàn)房銷售 李嘉誠(chéng)7折拋售樓盤

5月7日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)三部門負(fù)責(zé)人宣布一攬子重磅金融政策，釋放穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期強(qiáng)信號(hào)。其中提到“將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法。指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

那么，“加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度”，將涉及哪些層面？媒體新京報(bào)采訪稱在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，現(xiàn)房銷售、城市更新、存量盤活、租購(gòu)并舉將成為融資制度重點(diǎn)支持領(lǐng)域。推進(jìn)現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要一環(huán)。對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，一直倡導(dǎo)現(xiàn)房開(kāi)發(fā)，但現(xiàn)房開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求大，對(duì)沖市場(chǎng)波動(dòng)的難度大，需要金融支持，以提振市場(chǎng)愿意參與現(xiàn)房開(kāi)發(fā)的積極性。另外就是以夯實(shí)項(xiàng)目公司法人實(shí)體地位、資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)為特點(diǎn)的白名單模式。同時(shí)，也要做好股東出資、債券融資、信貸融資的全口徑監(jiān)管?！?/p>

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媒體金融界報(bào)道也表示，現(xiàn)房銷售、城市更新、存量盤活、租購(gòu)并舉將成為融資制度重點(diǎn)支持領(lǐng)域。此外，近日有媒體報(bào)道，中國(guó)正考慮在全國(guó)范圍內(nèi)推廣商品房現(xiàn)房銷售制度，以重塑購(gòu)房者對(duì)樓市的信心。

媒體報(bào)道截圖

眾所周知，2023年住建部提出“有條件的地區(qū)推行現(xiàn)房銷售”，2024年中央文件明確改革商房預(yù)售制度。

近期樓市還有一則重磅消息值得一提，那就是“李嘉誠(chéng)七折拋售旗下樓盤”，據(jù)界面新聞5月10日?qǐng)?bào)道，李嘉誠(chéng)旗下企業(yè)開(kāi)發(fā)長(zhǎng)達(dá)20余年的住宅項(xiàng)目—御翠園再度降價(jià)，七折拋售，價(jià)格下降近百萬(wàn)。此次拋售被視為李嘉誠(chéng)“低買高賣”策略的延續(xù)。盡管如今降至7萬(wàn)元/平方米，價(jià)格是仍是當(dāng)初拿地價(jià)格的近40倍。據(jù)悉，開(kāi)發(fā)商決定降價(jià)后，為補(bǔ)償去年高價(jià)購(gòu)房的老業(yè)主，提供了兩種補(bǔ)償方案：一種是補(bǔ)裝修，按照每平方米一個(gè)固定的價(jià)格，為老業(yè)主進(jìn)行裝修；另一種是補(bǔ)差價(jià)，按照不同戶型給予80萬(wàn)—100萬(wàn)元價(jià)格不等的補(bǔ)貼。

李嘉誠(chéng)最新露面視頻

多省市已開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn) 去年全國(guó)現(xiàn)房銷售面積占比超30%

據(jù)媒體澎湃新聞5月11日?qǐng)?bào)道，近日，“現(xiàn)房銷售”這一話題再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。近年來(lái)，多地積極開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，相關(guān)配套支持政策也在不斷完善，推動(dòng)現(xiàn)房銷售在市場(chǎng)中的占比穩(wěn)步提升。

商品房預(yù)售制度源于香港，于20世紀(jì)90年代內(nèi)地住房制度改革初期引入，并迅速成為主流銷售模式。這一模式憑借“賣期房”的運(yùn)作機(jī)制，大幅縮短了房企資金回籠周期，顯著提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率，成為房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的重要?jiǎng)恿ΑＨ欢?，隨著市場(chǎng)發(fā)展，預(yù)售制度引發(fā)的交付風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量糾紛等問(wèn)題日益凸顯，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作也應(yīng)運(yùn)而生，并在不同階段承擔(dān)著差異化作用：市場(chǎng)過(guò)熱期，它是遏制房企非理性拿地的“降溫劑”；行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露時(shí)，它則成為“保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)”的關(guān)鍵防線。

根據(jù)公開(kāi)信息梳理，早期的“現(xiàn)房銷售”探索多為特定地塊或嘗試性舉措，最早或可追溯至2014年。當(dāng)年7月，上海市黃浦區(qū)五里橋街道一宗地塊出讓預(yù)合同中，首次明確“建成房屋須以全裝修現(xiàn)房銷售”。2016年—2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍期，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等地均在土地端設(shè)置過(guò)現(xiàn)房銷售條件，旨在平抑土地市場(chǎng)過(guò)熱情緒。但隨著市場(chǎng)調(diào)整，部分城市在隨后的土地出讓活動(dòng)中暫緩相關(guān)舉措。

近些年來(lái)，伴隨行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露、房企出險(xiǎn)，不少城市在土地出讓環(huán)節(jié)重啟現(xiàn)房銷售的要求，同時(shí)多地還出臺(tái)了一系列配套支持政策。從地方試點(diǎn)來(lái)看，海南是全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷售政策的省份。2020年3月，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)通知，規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。北京自2021年起，在集中土拍中持續(xù)擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)范圍。深圳于2023年8月重啟現(xiàn)房銷售的探索。

從政策層面來(lái)看，中央與地方已形成合力，持續(xù)為現(xiàn)房銷售試點(diǎn)提供支持。

根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，自2022年末以來(lái)，全國(guó)已有超30個(gè)省（市）試點(diǎn)現(xiàn)房銷售及出臺(tái)相關(guān)支持政策。其中，合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。除了直接試點(diǎn)外，多地還出臺(tái)了一系列配套支持政策。例如，贛州多區(qū)縣延長(zhǎng)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，緩解開(kāi)發(fā)商資金壓力；九江多區(qū)縣對(duì)購(gòu)買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購(gòu)房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，刺激購(gòu)房需求；山東多地則提高購(gòu)買現(xiàn)房的公積金貸款額度，降低購(gòu)房者購(gòu)房成本。

與此同時(shí)，2023年以來(lái)，中央各部委及地方政府支持現(xiàn)房銷售的提法也頻出。2023年1月召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。

這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售概念，也要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度改革”。上述全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)后，山東、安徽、河南、四川等省份明確提出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

2024年12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議將“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”列為2025年重點(diǎn)抓好的工作之一。

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，現(xiàn)房銷售在市場(chǎng)中的占比正逐步提升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，2024年，我國(guó)現(xiàn)房銷售面積約3億平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，現(xiàn)房銷售面積占比已經(jīng)達(dá)到30.84%。而在過(guò)往的2020年至2023年的四年間，現(xiàn)房銷售占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)未來(lái)的大趨勢(shì)，也是重塑房地產(chǎn)行業(yè)格局，推動(dòng)房企向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要舉措之一。