【資料來源于國新辦發(fā)布會、澎湃新聞、新京報、界面新聞、每日經(jīng)濟新聞】

現(xiàn)房銷售真的要來了。日前，河南信陽市住建局印發(fā)《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）批前公示》，要求“新出讓土地開發(fā)的商品房一律實行現(xiàn)房銷售”，此消息引發(fā)廣泛熱議。

此外，近期盛傳“我國正考慮對全國住房銷售方式進行重大改革”。

河南信陽官宣“一律實行現(xiàn)房銷售” 業(yè)內(nèi)：有些城市做不到

據(jù)信陽住建局《批前公示》指出，按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項目，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市商品房預售管理辦法》第五條等規(guī)定，“投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”時可申報商品房預售許可；或按照《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條第四款規(guī)定“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，申報商品房預售許可。

最重要的是，《批前公示》明確，文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售。根據(jù)《批前公示》，項目開發(fā)公司依法行使獨立法人權利，企業(yè)總部履行投資人責任。項目交付前，嚴禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項目開發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。嚴格落實使用自有資金購地，開發(fā)公司需具備與項目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質等級開發(fā)項目。信陽市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年1~3月，全市商品房銷售面積下降0.5%；銷售額增長1.1%，商品房待售面積增長8.5%。

5月13日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向媒體每日經(jīng)濟新聞表示，此次信陽政策的出發(fā)點非常清晰，就是做好三項工作，即化風險、去庫存、控增量，其中最重要的就是化風險。從這個角度看，要精準理解化風險的含義。嚴躍進表示，觀察本輪現(xiàn)房模式的推進，有一個非常重要的歷史背景，就是過去的爛尾樓事件和房企債務違約事件，尤其是2022年的“停工斷貸”，影響很大。河南當時此類事件比較多，信陽等城市也出現(xiàn)了較多案例。此次信陽將“一律實行現(xiàn)房銷售”，雖然就簡單的一句話，但能看出來并非隨意一提，相關部門也應該對這句話所產(chǎn)生的發(fā)酵效應有足夠評估，本質上就是立足新形勢，積極推進現(xiàn)房銷售。

有河南房地產(chǎn)從業(yè)者通過微信向每經(jīng)記者表示：“河南市場差異較大，有些城市做不到現(xiàn)房，房子基本賣不掉，一些開發(fā)商的項目是封頂以后才開售的?！?/p>

傳中國正考慮在全國范圍內(nèi)推廣現(xiàn)房銷售 李嘉誠7折拋售樓盤

5月7日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會三部門負責人宣布一攬子重磅金融政策，釋放穩(wěn)市場穩(wěn)預期強信號。其中提到“將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。指導金融機構繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強化對高品質住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

那么，“加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度”，將涉及哪些層面？媒體新京報采訪稱在業(yè)內(nèi)人士看來，現(xiàn)房銷售、城市更新、存量盤活、租購并舉將成為融資制度重點支持領域。推進現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要一環(huán)。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：“房地產(chǎn)開發(fā)方面，一直倡導現(xiàn)房開發(fā)，但現(xiàn)房開發(fā)周期長、資金需求大，對沖市場波動的難度大，需要金融支持，以提振市場愿意參與現(xiàn)房開發(fā)的積極性。另外就是以夯實項目公司法人實體地位、資金封閉運轉為特點的白名單模式。同時，也要做好股東出資、債券融資、信貸融資的全口徑監(jiān)管?！?/p>

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媒體金融界報道也表示，現(xiàn)房銷售、城市更新、存量盤活、租購并舉將成為融資制度重點支持領域。此外，近日有媒體報道，中國正考慮在全國范圍內(nèi)推廣商品房現(xiàn)房銷售制度，以重塑購房者對樓市的信心。

媒體報道截圖

眾所周知，2023年住建部提出“有條件的地區(qū)推行現(xiàn)房銷售”，2024年中央文件明確改革商房預售制度。

近期樓市還有一則重磅消息值得一提，那就是“李嘉誠七折拋售旗下樓盤”，據(jù)界面新聞5月10日報道，李嘉誠旗下企業(yè)開發(fā)長達20余年的住宅項目—御翠園再度降價，七折拋售，價格下降近百萬。此次拋售被視為李嘉誠“低買高賣”策略的延續(xù)。盡管如今降至7萬元/平方米，價格是仍是當初拿地價格的近40倍。據(jù)悉，開發(fā)商決定降價后，為補償去年高價購房的老業(yè)主，提供了兩種補償方案：一種是補裝修，按照每平方米一個固定的價格，為老業(yè)主進行裝修；另一種是補差價，按照不同戶型給予80萬—100萬元價格不等的補貼。

李嘉誠最新露面視頻

多省市已開展現(xiàn)房銷售試點 去年全國現(xiàn)房銷售面積占比超30%

據(jù)媒體澎湃新聞5月11日報道，近日，“現(xiàn)房銷售”這一話題再次引發(fā)市場關注。近年來，多地積極開展現(xiàn)房銷售試點，相關配套支持政策也在不斷完善，推動現(xiàn)房銷售在市場中的占比穩(wěn)步提升。

商品房預售制度源于香港，于20世紀90年代內(nèi)地住房制度改革初期引入，并迅速成為主流銷售模式。這一模式憑借“賣期房”的運作機制，大幅縮短了房企資金回籠周期，顯著提升項目開發(fā)效率，成為房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的重要動力。然而，隨著市場發(fā)展，預售制度引發(fā)的交付風險、質量糾紛等問題日益凸顯，現(xiàn)房銷售試點工作也應運而生，并在不同階段承擔著差異化作用：市場過熱期，它是遏制房企非理性拿地的“降溫劑”；行業(yè)風險暴露時，它則成為“保交樓、防風險”的關鍵防線。

根據(jù)公開信息梳理，早期的“現(xiàn)房銷售”探索多為特定地塊或嘗試性舉措，最早或可追溯至2014年。當年7月，上海市黃浦區(qū)五里橋街道一宗地塊出讓預合同中，首次明確“建成房屋須以全裝修現(xiàn)房銷售”。2016年—2020年房地產(chǎn)市場活躍期，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等地均在土地端設置過現(xiàn)房銷售條件，旨在平抑土地市場過熱情緒。但隨著市場調(diào)整，部分城市在隨后的土地出讓活動中暫緩相關舉措。

近些年來，伴隨行業(yè)風險暴露、房企出險，不少城市在土地出讓環(huán)節(jié)重啟現(xiàn)房銷售的要求，同時多地還出臺了一系列配套支持政策。從地方試點來看，海南是全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。2020年3月，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)通知，規(guī)定新出讓土地建設的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。北京自2021年起，在集中土拍中持續(xù)擴大現(xiàn)房銷售試點范圍。深圳于2023年8月重啟現(xiàn)房銷售的探索。

從政策層面來看，中央與地方已形成合力，持續(xù)為現(xiàn)房銷售試點提供支持。

根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測，自2022年末以來，全國已有超30個?。ㄊ校┰圏c現(xiàn)房銷售及出臺相關支持政策。其中，合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現(xiàn)房銷售試點。除了直接試點外，多地還出臺了一系列配套支持政策。例如，贛州多區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項目土地出讓金繳納期限，緩解開發(fā)商資金壓力；九江多區(qū)縣對購買現(xiàn)房銷售項目的購房者進行契稅補貼，刺激購房需求；山東多地則提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度，降低購房者購房成本。

與此同時，2023年以來，中央各部委及地方政府支持現(xiàn)房銷售的提法也頻出。2023年1月召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險”。

這被業(yè)內(nèi)認為是“住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售概念，也要求各地政府和房企關注預售制度改革”。上述全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議召開后，山東、安徽、河南、四川等省份明確提出現(xiàn)房銷售試點。

2024年12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。會議將“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預售資金監(jiān)管”列為2025年重點抓好的工作之一。

從數(shù)據(jù)上來看，現(xiàn)房銷售在市場中的占比正逐步提升。根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，2024年，我國現(xiàn)房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現(xiàn)房銷售面積占比已經(jīng)達到30.84%。而在過往的2020年至2023年的四年間，現(xiàn)房銷售占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%。

58安居客研究院院長張波認為，現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)增量市場未來的大趨勢，也是重塑房地產(chǎn)行業(yè)格局，推動房企向高質量發(fā)展轉型的重要舉措之一。