【資料來源于國(guó)新辦發(fā)布會(huì)、澎湃新聞、新京報(bào)、界面新聞、金融界】

近日，外媒傳出“小作文”稱中國(guó)考慮在全國(guó)范圍內(nèi)推廣商品房現(xiàn)房銷售制度，以重塑購(gòu)房者對(duì)樓市的信心。其實(shí)，五一假期就有網(wǎng)傳杭州將成為現(xiàn)房銷售試點(diǎn)城市、最快有望6月出臺(tái)政策的消息，引發(fā)廣泛關(guān)注。

傳中國(guó)正考慮在全國(guó)范圍內(nèi)推廣現(xiàn)房銷售 李嘉誠(chéng)7折拋售樓盤

5月7日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)三部門負(fù)責(zé)人宣布一攬子重磅金融政策，釋放穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期強(qiáng)信號(hào)。其中提到“將加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法。指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)保持房地產(chǎn)融資穩(wěn)定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強(qiáng)化對(duì)高品質(zhì)住房的資金供給，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

那么，“加快完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的系列融資制度”，將涉及哪些層面？媒體新京報(bào)采訪稱在業(yè)內(nèi)人士看來，現(xiàn)房銷售、城市更新、存量盤活、租購(gòu)并舉將成為融資制度重點(diǎn)支持領(lǐng)域。推進(jìn)現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的重要一環(huán)。對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為：“房地產(chǎn)開發(fā)方面，一直倡導(dǎo)現(xiàn)房開發(fā)，但現(xiàn)房開發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求大，對(duì)沖市場(chǎng)波動(dòng)的難度大，需要金融支持，以提振市場(chǎng)愿意參與現(xiàn)房開發(fā)的積極性。另外就是以夯實(shí)項(xiàng)目公司法人實(shí)體地位、資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)為特點(diǎn)的白名單模式。同時(shí)，也要做好股東出資、債券融資、信貸融資的全口徑監(jiān)管?！?/p>

媒體金融界報(bào)道也表示，現(xiàn)房銷售、城市更新、存量盤活、租購(gòu)并舉將成為融資制度重點(diǎn)支持領(lǐng)域。此外，近日有媒體報(bào)道，中國(guó)正考慮在全國(guó)范圍內(nèi)推廣商品房現(xiàn)房銷售制度，以重塑購(gòu)房者對(duì)樓市的信心。

媒體報(bào)道截圖

眾所周知，2023年住建部提出“有條件的地區(qū)推行現(xiàn)房銷售”，2024年中央文件明確改革商房預(yù)售制度。

近期樓市還有一則重磅消息值得一提，那就是“李嘉誠(chéng)七折拋售旗下樓盤”，據(jù)界面新聞5月10日?qǐng)?bào)道，李嘉誠(chéng)旗下企業(yè)開發(fā)長(zhǎng)達(dá)20余年的住宅項(xiàng)目—御翠園再度降價(jià)，七折拋售，價(jià)格下降近百萬。此次拋售被視為李嘉誠(chéng)“低買高賣”策略的延續(xù)。盡管如今降至7萬元/平方米，價(jià)格是仍是當(dāng)初拿地價(jià)格的近40倍。據(jù)悉，開發(fā)商決定降價(jià)后，為補(bǔ)償去年高價(jià)購(gòu)房的老業(yè)主，提供了兩種補(bǔ)償方案：一種是補(bǔ)裝修，按照每平方米一個(gè)固定的價(jià)格，為老業(yè)主進(jìn)行裝修；另一種是補(bǔ)差價(jià)，按照不同戶型給予80萬—100萬元價(jià)格不等的補(bǔ)貼。

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李嘉誠(chéng)最新露面視頻

多省市已開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn) 去年全國(guó)現(xiàn)房銷售面積占比超30%

據(jù)媒體澎湃新聞5月11日?qǐng)?bào)道，近日，“現(xiàn)房銷售”這一話題再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。近年來，多地積極開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，相關(guān)配套支持政策也在不斷完善，推動(dòng)現(xiàn)房銷售在市場(chǎng)中的占比穩(wěn)步提升。

商品房預(yù)售制度源于香港，于20世紀(jì)90年代內(nèi)地住房制度改革初期引入，并迅速成為主流銷售模式。這一模式憑借“賣期房”的運(yùn)作機(jī)制，大幅縮短了房企資金回籠周期，顯著提升項(xiàng)目開發(fā)效率，成為房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的重要?jiǎng)恿ΑＨ欢?，隨著市場(chǎng)發(fā)展，預(yù)售制度引發(fā)的交付風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量糾紛等問題日益凸顯，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作也應(yīng)運(yùn)而生，并在不同階段承擔(dān)著差異化作用：市場(chǎng)過熱期，它是遏制房企非理性拿地的“降溫劑”；行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露時(shí)，它則成為“保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)”的關(guān)鍵防線。

根據(jù)公開信息梳理，早期的“現(xiàn)房銷售”探索多為特定地塊或嘗試性舉措，最早或可追溯至2014年。當(dāng)年7月，上海市黃浦區(qū)五里橋街道一宗地塊出讓預(yù)合同中，首次明確“建成房屋須以全裝修現(xiàn)房銷售”。2016年—2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍期，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等地均在土地端設(shè)置過現(xiàn)房銷售條件，旨在平抑土地市場(chǎng)過熱情緒。但隨著市場(chǎng)調(diào)整，部分城市在隨后的土地出讓活動(dòng)中暫緩相關(guān)舉措。

近些年來，伴隨行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露、房企出險(xiǎn)，不少城市在土地出讓環(huán)節(jié)重啟現(xiàn)房銷售的要求，同時(shí)多地還出臺(tái)了一系列配套支持政策。從地方試點(diǎn)來看，海南是全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷售政策的省份。2020年3月，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)通知，規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。北京自2021年起，在集中土拍中持續(xù)擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)范圍。深圳于2023年8月重啟現(xiàn)房銷售的探索。

從政策層面來看，中央與地方已形成合力，持續(xù)為現(xiàn)房銷售試點(diǎn)提供支持。

根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測(cè)，自2022年末以來，全國(guó)已有超30個(gè)省（市）試點(diǎn)現(xiàn)房銷售及出臺(tái)相關(guān)支持政策。其中，合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。除了直接試點(diǎn)外，多地還出臺(tái)了一系列配套支持政策。例如，贛州多區(qū)縣延長(zhǎng)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，緩解開發(fā)商資金壓力；九江多區(qū)縣對(duì)購(gòu)買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購(gòu)房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，刺激購(gòu)房需求；山東多地則提高購(gòu)買現(xiàn)房的公積金貸款額度，降低購(gòu)房者購(gòu)房成本。

與此同時(shí)，2023年以來，中央各部委及地方政府支持現(xiàn)房銷售的提法也頻出。2023年1月召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)”。

這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售概念，也要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度改革”。上述全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開后，山東、安徽、河南、四川等省份明確提出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

2024年12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議將“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”列為2025年重點(diǎn)抓好的工作之一。

從數(shù)據(jù)上來看，現(xiàn)房銷售在市場(chǎng)中的占比正逐步提升。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，2024年，我國(guó)現(xiàn)房銷售面積約3億平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，現(xiàn)房銷售面積占比已經(jīng)達(dá)到30.84%。而在過往的2020年至2023年的四年間，現(xiàn)房銷售占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)未來的大趨勢(shì)，也是重塑房地產(chǎn)行業(yè)格局，推動(dòng)房企向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要舉措之一。